Calcul de l'impôt sur le revenu locatif - choisir le bon régime pour payer moins

Louer un bien génère des revenus — mais aussi une imposition que beaucoup de propriétaires bailleurs sous-estiment ou calculent mal. Le montant final dépend moins du loyer encaissé que du régime fiscal choisi. Micro-foncier, régime réel, micro-BIC : trois options, trois résultats parfois très différents pour un même bien.

Comment utiliser le calculateur

Sélectionnez le type de location (vide ou meublée), renseignez vos loyers annuels bruts, vos charges réelles si vous optez pour le régime réel, et votre tranche marginale d'imposition (TMI). Le simulateur calcule votre impôt revenu locatif net selon chaque régime disponible.

Les formules de calcul selon le régime

Location vide — Micro-foncier

Le micro-foncier s'applique automatiquement si vos revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €. Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué, représentant les charges théoriques.

Formule : Impôt = (Loyers bruts × 70 %) × (TMI + 17,2 %)

Exemple : Un propriétaire perçoit 10 000 € de loyers annuels et se situe dans la tranche à 30 %.

• Base imposable : 10 000 € × 70 % = 7 000 €
• Prélèvements sociaux : 7 000 € × 17,2 % = 1 204 €
• Impôt IR : 7 000 € × 30 % = 2 100 €
• Total : 3 304 €

Location vide — Régime réel (revenus fonciers)

Au régime réel, on déduit les charges effectivement supportées : intérêts d'emprunt, travaux, assurances, frais de gestion, charges de copropriété non récupérables. Si les charges dépassent les loyers, le déficit foncier est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 € par an.

Formule : Impôt = (Loyers bruts − Charges réelles) × (TMI + 17,2 %)

Exemple : Mêmes 10 000 € de loyers, avec 4 500 € de charges réelles déductibles (intérêts + travaux + assurance).

• Base imposable : 10 000 € − 4 500 € = 5 500 €
• Prélèvements sociaux : 5 500 € × 17,2 % = 946 €
• Impôt IR : 5 500 € × 30 % = 1 650 €
• Total : 2 596 € — soit 708 € de moins qu'au micro-foncier

Location meublée — Micro-BIC

Pour la location meublée, le régime micro-BIC s'applique jusqu'à 77 700 € de recettes annuelles (seuil 2025 pour les meublés classiques). L'abattement est de 50 %, contre 30 % en micro-foncier — un avantage notable.

Formule : Impôt = (Loyers bruts × 50 %) × (TMI + 17,2 %)

Exemple : 18 000 € de loyers meublés, TMI à 30 %.

• Base imposable : 18 000 € × 50 % = 9 000 €
• Prélèvements sociaux : 9 000 € × 17,2 % = 1 548 €
• Impôt IR : 9 000 € × 30 % = 2 700 €
• Total : 4 248 €

comparatif des régimes

Choisir le bon régime fiscal pour vos revenus locatifs peut faire une différence considérable — voici comment se distinguent les quatre options principales.

Micro-foncier et Réel foncier concernent tous les deux la location vide.

• Le Micro-foncier est le régime simple par excellence. Il s'applique jusqu'à 15 000 € de recettes annuelles, offre un abattement forfaitaire de 30 % sans justificatif, mais ne permet pas de déduire un déficit foncier. Idéal pour les propriétaires qui veulent éviter la complexité administrative.
• Le Réel foncier n'a pas de plafond de recettes. Vous déduisez vos charges réelles — travaux, intérêts d'emprunt, frais de gestion — et pouvez déduire jusqu'à 10 700 € de déficit foncier par an sur votre revenu global. Plus avantageux dès que vos charges dépassent 30 % de vos recettes, mais la gestion est plus complexe.

Micro-BIC et Réel BIC (LMNP) s'appliquent à la location meublée.

• Le Micro-BIC fonctionne jusqu'à 77 700 € de recettes avec un abattement forfaitaire de 50 %. Simple à gérer, mais sans possibilité de reporter un déficit sur les bénéfices industriels et commerciaux.
• Le Réel BIC (LMNP) est sans plafond et le plus puissant fiscalement. Il permet de déduire toutes les charges réelles et surtout d'amortir le bien et le mobilier, ce qui peut réduire considérablement — voire annuler — l'imposition sur les loyers. En contrepartie, c'est le régime le plus complexe, qui nécessite souvent l'accompagnement d'un comptable.

L'impôt sur le revenu locatif n'est pas un taux fixe — il s'additionne à vos autres revenus. Cela signifie qu'un même loyer encaissé peut coûter 47,2 % à un contribuable en tranche à 30 % (30 % + 17,2 %), et 62,2 % à celui qui se situe dans la tranche à 45 %.

Ce phénomène est particulièrement important lors d'une retraite, d'une année de revenus exceptionnels ou d'un changement de situation. Simuler son impôt revenu locatif avant de fixer un loyer ou de choisir un régime permet d'éviter de mauvaises surprises en fin d'année.

Erreurs fréquentes dans le calcul de l'impôt locatif

1. Oublier les prélèvements sociaux de 17,2 % Beaucoup de propriétaires calculent uniquement l'impôt sur le revenu en appliquant leur TMI. Les prélèvements sociaux s'ajoutent systématiquement à la base imposable, quelle que soit la situation fiscale du bailleur.

2. Rester au micro-foncier par défaut sans vérifier Le micro-foncier est simple, mais pas toujours avantageux. Dès que les charges réelles dépassent 30 % des loyers — ce qui est courant avec un crédit immobilier en cours — le régime réel devient plus favorable.

3. Confondre les seuils micro-BIC selon le type de meublé Le plafond de 77 700 € s'applique aux meublés classiques. Pour les meublés de tourisme classés, un abattement de 71 % peut s'appliquer sous conditions. Appliquer le mauvais abattement fausse entièrement le calcul.

Disclaimer : Ce calculateur est fourni à titre indicatif uniquement et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Les seuils et taux peuvent évoluer — vérifiez les textes en vigueur sur impots.gouv.fr ou consultez un professionnel qualifié.