Calcul hypothèque suisse - mensualités, intérêts et coût total du crédit

Buying property in Switzerland means navigating rules that differ fundamentally from most European markets. The minimum down payment, the amortisation structure, the affordability stress test — each step has a specific Swiss framework. This mortgage calculator gives you an immediate picture of your monthly payments, total interest, and the real cost of your home loan, before you walk into any bank.

How to Use This Calculator

Enter the property purchase price, your available equity (fonds propres), the mortgage interest rate, and the loan duration. The calculator instantly returns your estimated monthly payment, total interest over the term, and the full cost of the credit.

Les formules — Comment se calcule une hypothèque suisse

Montant hypothécaire et apport minimum

Swiss law requires a minimum down payment of 20% of the property value. Of that 20%, at least 10% must come from liquid assets — savings, securities, or inheritance — not from the 2nd pillar (LPP).

Exemple concret : Property price: CHF 900,000

• Minimum down payment (20%): CHF 180,000
• → of which at least CHF 90,000 from liquid assets
• Maximum mortgage: CHF 720,000

Calcul de la mensualité (intérêts seulement — hypothèque à taux fixe)

Swiss mortgages, unlike French or Belgian ones, are typically interest-only for the portion above 65% of the property value (1st rank). The portion between 65% and 80% (2nd rank) must be amortised within 15 years or before retirement.

Monthly interest payment formula:

Mensualité = Montant hypothécaire × taux annuel ÷ 12

For a CHF 720,000 mortgage at 1.8% annual rate:

• Monthly interest = CHF 720,000 × 1.8% ÷ 12 = CHF 1,080/month

If a 2nd rank tranche of CHF 108,000 must be amortised over 15 years:

• Additional monthly amortisation = CHF 108,000 ÷ 180 months = CHF 600/month
• Total monthly charge: CHF 1,680

Coût total du crédit

Over a 15-year fixed-rate term at 1.8%:

• Total interest paid: CHF 1,080 × 180 = CHF 194,400
• Total amortisation of 2nd rank: CHF 108,000
• Total cost of credit: CHF 302,400 (interest + mandatory amortisation)

Ce que la plupart des simulateurs n'affichent pas : le test de viabilité à 5%

Swiss banks do not lend based on today's rate. They apply an affordability stress test at a theoretical rate of 5% — regardless of the actual market rate — to ensure you could still service the mortgage in a high-rate environment.

The rule: total housing costs (theoretical interest at 5% + amortisation + maintenance costs estimated at 1% of property value per year) must not exceed 33% of gross household income.

Test de viabilité pour CHF 720,000 :

• Theoretical interest at 5%: CHF 720,000 × 5% = CHF 36,000/year
• Amortisation (2nd rank over 15 years): CHF 7,200/year
• Maintenance (1% of CHF 900,000): CHF 9,000/year
• Total theoretical annual cost: CHF 52,200
• Required minimum gross income: CHF 52,200 ÷ 33% ≈ CHF 158,200/year

This stress test is why many buyers in high-price markets like Geneva or Zurich qualify on paper for a loan yet fail the affordability check. The calculator can be real — the income threshold may not be.

Erreurs fréquentes

1. Compter les fonds LPP comme apport liquide Withdrawing from the 2nd pillar (LPP) to fund the down payment is permitted — but it counts as the "non-liquid" portion of the 20%. At least 10% of the property value must come from own liquid funds. Confusing the two can lead to a rejected application late in the process.

2. Oublier les frais annexes dans le budget total In Switzerland, transaction costs add 3–5% on top of the purchase price: notary fees, land registry (cadastre), and cantonal transfer taxes (droits de mutation, applicable in cantons like Vaud, Geneva, and Fribourg). On a CHF 900,000 property, this can represent an additional CHF 27,000–45,000 that must come from equity — not the mortgage.

3. Confondre hypothèque à taux fixe et SARON A fixed-rate mortgage (hypothèque à taux fixe) locks the rate for 2 to 15 years. A SARON mortgage (formerly Libor) fluctuates with the Swiss market reference rate and can change quarterly. Choosing based on today's rate alone, without considering rate trajectory, is a frequent and costly oversight.

Mortgage calculator Switzerland — impact du taux sur le coût total

Pour un prêt hypothécaire de 600 000 CHF sur 10 ans, voici ce que représente concrètement chaque variation de taux sur votre budget mensuel et sur le coût total du financement.

• Taux à 1,5 % — la mensualité d'intérêts s'élève à 750 CHF, pour un coût total de 90 000 CHF sur 10 ans. C'est le scénario le plus favorable, accessible lors des périodes de taux bas comme la Suisse en a connu entre 2015 et 2022.
• Taux à 2,0 % — la mensualité monte à 1 000 CHF, soit 120 000 CHF d'intérêts cumulés sur la durée. Un demi-point de plus par rapport au scénario précédent représente déjà 30 000 CHF supplémentaires sur 10 ans.
• Taux à 2,5 % — à 1 250 CHF par mois, le coût total atteint 150 000 CHF. Un niveau que beaucoup d'emprunteurs suisses ont retrouvé à partir de 2023 lors du cycle de hausse des taux de la BNS.
• Taux à 3,0 % — la mensualité s'établit à 1 500 CHF pour un coût total de 180 000 CHF sur 10 ans. Soit exactement le double du scénario à 1,5 % — une différence de 90 000 CHF que peu d'emprunteurs anticipent au moment de signer.

À retenir : chaque point de taux supplémentaire représente 30 000 CHF d'intérêts en plus sur 10 ans pour un prêt de 600 000 CHF. Un chiffre qui rend la négociation du taux et la comparaison entre établissements prêteurs clairement rentables — même pour un écart de 0,2 ou 0,3 %.

Disclaimer: The figures provided by this mortgage calculator are estimates for informational purposes only and do not constitute financial or lending advice. Consult a qualified Swiss mortgage advisor or your bank before making any property financing decision.